İlk Evini Alacaklar İçin Yeni Kredi Sistemi Masada: Sorun Nerede Başlıyor?

Konut satışında rekor var, kredide yok

Türkiye’de konut satışları 2025 yılında yaklaşık 1.7 milyon adetle tarihi zirveye ulaştı. Ancak bu yüksek hacme rağmen, banka kredisi kullanılarak yapılan alımların toplam satışlar içindeki payı yalnızca yüzde 14’te kaldı. Rakamlar hareketli bir piyasaya işaret etse de finansman tarafında ciddi bir tıkanıklık yaşanıyor.

Yüksek faiz oranlarının yanı sıra kredi sınırlamaları ve bankaların kredi verme konusundaki isteksizliği, özellikle ilk kez ev almak isteyenler için önemli bir engel oluşturuyor. Bu tablo, ev sahipliği oranındaki gerilemeyle birlikte kamu otoritelerinin de gündemine girmiş durumda.

Finansal İstikrar Komitesi ilk kez bu başlıkla toplandı

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek başkanlığında yapılan Finansal İstikrar Komitesi toplantısında, ilk kez konut alacaklara yönelik kredi sınırlamalarının ele alındığı açıklandı. Bu vurgu, uzun süredir tartışılan kredi kısıtlarının yeniden değerlendirilmesine yönelik ilk somut adım olarak öne çıktı.

Toplantıda, bankaların kullandırdığı konut kredileri üzerinden belirlenen risk ağırlıklarının, ilk evini alacaklar için düşürülmesi ihtimali masaya yatırıldı. Böyle bir adımın, bankaların kredi tahsisi konusunda daha esnek davranmasının önünü açabileceği ifade ediliyor.

Sıfır konutta tablo daha esnek

Mevcut uygulamada ilk kez ev alacak bir kişi, sıfır konut tercih ettiğinde daha avantajlı bir kredi yapısıyla karşılaşıyor. Konutun değerine ve enerji sınıfına göre değişmekle birlikte, kredi kullanım oranı yüzde 90’a kadar çıkabiliyor. Ancak konut değeri yükseldikçe ve enerji sınıfı düştükçe bu oran yüzde 50 seviyelerine kadar geriliyor.

Bu durum, ilk bakışta destekleyici gibi görünse de piyasanın büyük bölümünü oluşturan ikinci el konutlar için aynı esneklik geçerli değil.

Asıl sıkışıklık ikinci el piyasasında

Konut satışlarının yaklaşık yüzde 70’i ikinci elden yapılıyor. Ancak kredi sınırlamaları en sert biçimde bu alanda hissediliyor. Evi olmayan bir kişi, ikinci el piyasasında yalnızca değeri 1 milyon TL ve altında olan konutlar için yüzde 90 oranında kredi kullanabiliyor. Güncel fiyatlar dikkate alındığında, bu seviyede bir konut bulmak hem büyükşehirlerde hem de Anadolu’da oldukça zor.

Değer aralığı yükseldikçe kredi oranı hızla düşüyor. İkinci el bir konutun değeri 1–2 milyon TL arasındaysa kredi oranı enerji sınıfına bağlı olarak yüzde 60–70 seviyesinde kalıyor. 2–5 milyon TL bandında bu oran yüzde 50–60’a, 5–10 milyon TL aralığında ise kredi tutarı 2.5–3 milyon TL ile sınırlanıyor. Bu yapı, alıcıdan yüksek peşinat gerektiriyor.

Ortalama fiyatlar, krediyle alımı zorlaştırıyor

TCMB verilerine göre İstanbul’da 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 7.4 milyon TL’yi aşmış durumda. Bu fiyattan ikinci el bir ev almak isteyen bir kişi, bankadan en fazla 3 milyon TL kredi kullanabiliyor. Kalan tutar için ciddi bir birikim şart.

Türkiye genelinde ise ortalama konut fiyatı 4.5 milyon TL seviyesinin üzerinde. Bu bedelle ikinci el bir konut almak isteyenler için de kredi oranı yüzde 50–60 aralığında kalıyor. Yani alıcının, evin değerinin yaklaşık yarısı kadar nakit kaynağa sahip olması gerekiyor.

Kredi var ama taksitler erişilebilir değil

Ülke genelindeki ortalama fiyat üzerinden yapılan bir hesaplama, mevcut tabloyu daha net gösteriyor. 4.5 milyon TL değerinde yeni bir konut için yüzde 90 oranında kredi kullanıldığında, talep edilen kredi tutarı 4 milyon 50 bin TL’ye ulaşıyor. Kamu bankalarında uygulanan en düşük faiz oranı olan yüzde 2.49 ile 120 ay vadede aylık taksit 106 bin TL’yi aşıyor.

Toplam geri ödeme tutarı yaklaşık 12.8 milyon TL’ye çıkıyor. Bu rakamlar, kredili konut alımının dar ve orta gelirli kesim için fiilen erişilemez hale geldiğini ortaya koyuyor.

Yatırımcıya kapalı, ilk alıcıya odaklı bir dönem

BDDK, iki yıl önce yatırım amaçlı konut alımlarında kredi kullanım oranlarını ciddi biçimde düşürdü. Daha önce yüzde 90’a kadar kredi kullanılabilirken, bu oran yüzde 22.5 seviyesine çekildi ve enerji sınıfına göre yüzde 12.5’e kadar gerileyebiliyor. Bu kısıtlama hâlen yürürlükte.

Sektör temsilcileri bu sınırlamanın kaldırılması için görüşmeler yaptıklarını açıklasa da, son toplantılarda yapılan “ilk evini alacaklar” vurgusu, kamu politikalarının bu gruba öncelik verdiğini gösteriyor.

Gözler 2026’daki “İlk evim” adımında

İlk evini almayı planlayan milyonlarca kişi, Orta Vadeli Program kapsamında hayata geçirilmesi beklenen düşük faizli konut kredisi çalışmasını yakından izliyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nda başlatılan risk ağırlığı ve kredi limiti değerlendirmesi, sorunun yalnızca faiz değil, erişim meselesi olduğunu kabul eden bir yaklaşım olarak dikkat çekiyor.

Editör: Haber Merkezi